二手房买家最有话语权的一次
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第292期的问答如期推出，本次精选2024.6.21-2024.6.27的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。
1
新房
1、你好，请问一下锦粼峯荟160多平的那个户型怎么样，但感觉只有三房怕不够。如果在昆明主城区考虑大平层现房，要求有学校，还有其他选择吗？
答：户型是非常不错，该户型的重点是阔绰大客厅+转角阳台，这个户型的客厅尺度以前多在200平米以上的大平层户型中才能看到。（尤其这么大的阳台半赠送，得房率非常高）
靠厨房这里的阳台位置也能改造做一个可半封闭的书房或者茶室（上图红框位置），户型可改造的灵活性还是挺强的。
168平米户型买下来估计210w左右可以买到，这样的产品即便是在二手房阶段也能有不错的流通性。配套金康园小学已经开学。除非能将预算提到300w+，否则同等价格段，锦粼峯荟基本没什么对手。
2、之前买了书香云海的二期，说是7月份开始要交房了，看了工地之后觉得还不错，但是还是想对比下二期现房和三期期房。
答：书香云海二期现在基本完工，实景已经开放，若是7月交房相当于差不多提前办年交房。从6月工地开放的情况来看，整体效果蛮好，比如小区大门、水景、酒店式入户、儿童游乐区等做得真不赖，比昆明平均交付水平高出一大截。
二期三期位置有明显差异，三期更靠北（远离高架），距离地铁站和学校更近；二期单地块占地面积更大，绿化景观更有发挥的空间。
价差上，三期单价比二期略贵500-1000，加之二期现房可立即入住，这里就需要从预算考虑了。
3、小陈老师，我在经开区上班，公元锦悦这个楼盘怎么样？昨天路过看到，是不是还没完工？
答：楼盘硬指标是非常不错的，容积率2.5，最高楼层也只有18层，大部分都是9-11层小高层，密度低，板式设计，楼栋通风采光优秀。
公元锦悦的价格相对友好，精装房8k左右，相当于在二环内用买老破小的单价，在这里可以住上低密度小区，更适合在经开区、东市区、呈贡区域工作生活的小伙伴。
一期已经交付了，也还有少量现房销售。现在新希望全盘接手了这个项目，现在承诺“如因开发商单方面原因延期交付的，60日内无理由退房”政策，施工进度正常，二期预计明年6月交付，距离现在也不算太久。
4、只考虑上学，请问老师陆家路芳草地学区和书香云海云大附的学区哪一个更适合？
答：各有千秋，芳草地为原来的西山区德亨学校（本身不强），主要是能对口到昆三中这一点有优势；书香云海云大附是新建学校（开学不久），自身为九年一贯制学校。
总体还是倾向于云大附属学校，目前为止，云大系即便是分校都没有出现中等以下水平的。
5、看着旭辉铂宸府不怎么推荐啊，141四房的怎么样，可以入手吗？主要是也考虑小孩上学。
答：盘很不错，这个项目的配置是上档次的，整体容积率低（只有2.83），楼间距大，最小面积117多，全改善，精装还带地暖。（120平米的特价之前还只要150多万，价格是划算的）
距离地铁2号线不算远，自身也规划有商业，但开业时间在拖着，也跟开发商自身战略和市场环境有关。
学校还需要继续落实（今年可读的话，那就比较稳）。
缺点是，东侧有杭瑞高速，可能会有点影响。
6、不想结婚，昆八中这边有推荐的吗？预算五十万左右。
答：那就是只需要临近位置的小区。
总预算50w左右，昆八中斜对面（龙泉路西侧），龙苑盛景，10年左右房龄，高层，有50多平米的一室一厅户型，单价1w左右，这个可能比较适合你。
如果选老小区，那么就昆八中北侧的，昆烟二部家属区，25年以上房龄，也有建面50多的户型（但实际做了两房），总的50w不到。
7、小编好，想再买一套小学初中都好的书包房，要电梯房，预算200万左右。上班在延安医院附近，最好能坐地铁上下班，请问有推荐吗？
答：
就近选择最好，延安医院在市中心，区域内很多老牌小学（明通小学、盘龙小学、古幢小学、北京路小学、拓东一小、拓东二小）都能对口到昆十中白塔校区或者昆明实验中学，都很不错（只不过老小区多），次新的，上东城、汇都国际等。
一公里范围内的地铁站，3号线（拓东站）、2号线（交三桥站）、4号线（白龙路站）。
2号线，北市区新房要么地铁不方便要么价格严重超标，看二手，凤凰城、北辰小区（明通小学）；3号线，春城华府，位置优秀（春城小学+昆二中），价格略超一点预算但这个是比较适合的；4号线，万科城一二手，缺点是地铁不算近，离你稍微远点。
8、请问在地州上小学，可以来昆明买套房读初中吗？
答：可以。
目前能够支持不在相应学校读小学直接上初中的，保利城（云大星耀附属）、书香云海（云大附属）、中交碧桂园映象美庐（昆十中领办的学校），龙湖青雲赋（云大星耀附属，但最近一年没有小学学位了，初中需要提前咨询）。
民办学校，万科500里、公园城市（上海师大附属官渡学校），润城（润城学校）。
9、老师想帮忙分析一哈自己住金泰国际三期名门或四期，4窒的150以内和云麓書院4室的150平的哪个更合适？
答：位置上，金泰国际更热闹更便捷一些，自身有商业，生活方便，但也确实在二环高架附近；云麓書苑刚好相反，更安静一些，但进出不够方便，同时自身也没有什么商业。
产品上两个项目也相差甚大，金泰国际三期相对更密一些，四期楼栋、梯户比稍好一些；而云麓書苑容积率只有1.8，即便有高层也是2t4户板楼，小区里还有别墅产品。
那折中一下产品/楼栋情况，在金泰国际四期和云麓書苑中选会好点。
两者各有优劣，就看你和家人是更偏好住在比较方便、热闹的区域还是更偏好居住安静。
10、请问是买在巫家坝地段好一点，还是买锦麟峰荟好一点？
答：这两个区域相差也比较大。
锦粼峯荟实际位置在北市区偏北了，好在处于北京路沿线交通方便，各大商圈林立，生活方便。巫家坝整体在南二环三环之间，在整体城区的范畴中处于比较中心的位置，但内部的道路暂时不太完善，又不够方便。
建议从区域上入手，从哪边离你和家人工作地更近、耗费通勤时间更短来考虑。
2
二手房
1、老师您好，眠山附近景秀西苑90平米小三室，67万价格高吗？可以等等再入手吗？
答：不高。（如果是带点简单装修的那种，这个算非常不错了）
这个小区的缺点是靠近西三环，怕有点吵，你看看是不是朝向和楼栋是不是在最西边，会有点影响（所以也卖不起价）。
2、楼主，北市区小学、初中都比较可以的二手房给推荐一下，明年上小学
答：三条入学思路（都要落户哈）：
明通小学-昆十中，北辰校区（北辰小区、凤凰城等）、丰源校区（俊发逸景峰、蓝光林肯公园等）、丰江校区（江东花城等）。注意，这里的最好提前落户（如学校学位紧张可能会要求按照落户顺序，需提前咨询学校）。
金康园小学-昆十中：金康园本部（同德广场、金康园/金利园/金禧园等）、金瑞校区（京江隐翠、美的北京路九号等）
能对口昆八中系：红云小学（龙泉俊园、荷塘月色等），武成小学（建投学府、美的云璟等），莲华小学（龙腾世家），师专附小（月牙塘小区），注意，除师专附小外，这里仅为开发商宣传能对口。
这篇文章可以参考下，昆明北市区的“宝藏”小区
3、楼主可以介绍下五华学府路附近可上莲华小学的二手房吗？
答：如果是要住，那么戎锦花园、恒安新邻居、欣安花园这三个可以对比一下。如果纯粹为了学位，乐酷公寓、莲花小区成本最低。
4、想出一套万科城三期，77平的两室端头房 ，中等楼层 ，学位没用过 ，目前什么价位？
答：77平米户型，中间楼层目前报价105-118w之间。
也有低楼层的，着急出，两套，一套99w，一套101w，做个参考吧。（估计实际成交也就是95-98附近了）
相较来说，万科城的二手价格已经很好啦。
5、西山区政府旁边，20年房龄的老小区，小面积三房，能卖多少钱一平？
答：看情况。大体上8k-1w之间，能卖到1w的基本都是外墙相对新一点，最好瓷砖or涂料外墙。
5月的时候，一套兴隆花园还是兴隆小区的，水洗墙的那种，90多平米的三室，格局也还好，房主应该是10年左右搞过装修，看着也清爽，报价78w。（价格不算太虚高，毕竟价都是谈出来的）
有买家出到70，卖家当时也没回复，买家可能是试试价，买家后来就没下文了。
那么也意味着，更小面积的三房，价格也就是50-65w附近。（超过65w人家就可以去谈更大面积的了）
买方市场，价格还是买家比较有话语权的。
6、没有书包需求，想看个房子总高7-15层的中高层房子（不喜欢高层）预算180个，三房，最多可接受10-15年房龄，度假区有合适的吗（工作在1903附近）
答：看你要买多大的。
滇池路附近，90左右平米小户型，华夏曦岸、1903都有这样的，位置相对较好，那就只能买到小一点的。（1903旁边的万和花园，价格更低一些，能买到110平米的）
稍远一点价格低一些，在滇池卫城还要往南，房龄新一些（3-8年间），万科银海泊岸，可以买到115平米的，临近还有个平和花园价格也不算高，这里可以看下这篇文章，给好处费也要买，昆明观滇景观房值多少钱？
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